谈起过去几年很多城市时髦的郊区别墅，着实让不少中产家庭心寒，当初一咬牙一跺脚买了别墅，紧接着装修预算不够、发现居住体验糟糕、及时止损的大有人在，当初买的时候有多豪横，现在悔的时候就有多狼狈。

相对于郊区别墅而言，大平层虽然也很贵，但对于中产改善居住而言，却是友好度拉满的。

真正适合居住改善的大平层，一般都位于市区核心板块，拥有不错的交通区位和生活资源配套，无论是商业、医疗、教育，还是公园、地铁等，基本上都能占到一头，有的甚至还能占尽地利。

但是，在挑选大平层的时候，也要擦亮眼睛，避开以下几种大平层，就不会被镰刀收割：

1、郊区大户型

郊区的大户型，无论户型面积多大，楼栋层数多高，都只能叫做“远大新”，而不能叫做大平层，因为房产作为不动产，最核心的价值，不在于实用性和一堆钢筋混凝土的物理价值，而在于它脚下的地块绑定的城市地皮和资源。

城区的大平层，之所以被叫做大平层，又有“平墅”之称，很重要的内涵，就是包含了核心的城市资源，完善的配套，以及稀缺而且不可替代的地段在内的。

如果没有了这些，在郊区可以要多少地有多少地，要建多高建多高，就失去了“大平层”稀缺且不可替代的灵魂，资产的保值、增值属性就会大幅减值。

从改善居住的条件而言，郊区的项目，户型再大，也只是空有一个物理空间，和农村自建房没有太大差别，而与城市核心板块的大平层，根本就是两回事。

2、刚需改善混杂楼栋

大平层作为改善项目，一方面是通过户型的面积足够大、总价足够高，来筛选出真正的改善客户群体，有购买实力的业主才能入住这个改善圈层，不是普通的刚需业主就能混杂居住的。

如果一个楼栋的最小户型面积，有低于120平方米的80㎡、90㎡等，哪怕楼栋也有超过120㎡甚至150㎡的大户型，那么这个楼栋也不能算是真正的改善大平层，顶多算是有大中小户型比较齐全的刚需项目。

真正的大平层改善，上车的门槛就很高，通过户型面积、购房总价来打造改善的护城河壁垒，从而保障了未来入住社群的质量，通常，如果一个楼栋，最小户型面积都是在120㎡甚至150㎡以上的，那么这个楼栋大概率就是定位改善的大平层。

因此，聪明人挑改善大平层，一眼就能从最小户型的设计来判断，到底产品定位是真正的改善，还是刚需混杂的楼栋。

3、梯户比紧张

梯户比是衡量未来入住体验的一个重要指标，大平层通常的楼层数都比较高，如果梯户比过于紧张，会出现归家、出门等待电梯时间过长、电梯拥挤等，拉低项目的居住品质。

一般来说，业界有一个不成文的判断惯例：2梯4户是刚需，2梯3户是改善。

也就是说，大平层的改善项目，2梯3户算是最低的标准了，要么往上就是1梯1户类型的。

同时，一定要避开那种1梯2户类型的，1梯2户更常见于老旧小区改造，这种梯户比，就是连刚需住着，都会觉得不舒适，万一遇到电梯维保，唯一的电梯坏了，就只能爬楼梯。

4、非品牌物业

物业对于居住设施、公共区域、中庭绿化的维护和打理是改善项目的一个重要特色，全国Top10以内的房企开发商和物业品牌，都是相对靠谱的。

最怕遇到的是一些本土物业或者不知名的三流物业，匹配不上真正的好产品，导致最终小区公共区域维护质量降低，拉低资产含金量。

因此，品牌物业也是改善大平层必不可少的标配。

如果遇到那些非品牌房企、本土物业的项目，不仅可能交了高昂物业费得不到应有的服务，就连物业的规范化也是值得质疑的，还可能出现内外勾结、挪用基金、欺压业主的情形。